Siūlydami būstą, turite atsižvelgti į daugelį veiksnių. Pirma, turite nustatyti kainą, kurią galite nusipirkti ir kuri taip pat yra priimtina kaina. Taip pat yra keletas veiksnių ir sąlygų, kurių galite paprašyti, tačiau suma, kurią šiuo atveju galima toleruoti, priklausys nuo jūsų prašomos kainos ir būsto pardavimo sąlygų. Būkite pasirengę eiti prie derybų stalo, nes jūsų pradinis pasiūlymas gali būti nepriimtas. Toliau skaitykite apie visa tai išsamiau.
Žingsnis
1 dalis iš 4: Prieš pradėdami - darbas su nekilnojamojo turto įmone ir nuosavybės teise
1 žingsnis. Gaukite patvirtinimą
Prieš pradėdami ieškoti būsto, gaukite banko ar finansų įstaigos patvirtinimą hipotekos paskolai gauti. Nelaukite, kol rasite norimus namus, nes pabandę galite sulaukti blogų naujienų.
- Šio proceso metu susėsite su finansų institucija ir aptarsite savo finansinę informaciją. Iš tikrųjų nesikreipiate dėl tikros hipotekos, tačiau žinosite, ko tikėtis, kai ateis laikas.
- Ši sutartis gali padėti geriau įsivaizduoti namo kainų diapazoną, kurį galite sau leisti.
- Šis procesas taip pat padės įtikinti pardavėją, nes šis procesas parodo, koks rimtas esate.
Žingsnis 2. Žinokite darbo su nekilnojamojo turto bendrove privalumus
Apskritai, perkant būstą dirbti su nekilnojamojo turto bendrove yra lengviau, nei bandyti tai padaryti patiems. Nekilnojamojo turto agentai, kaip profesionalai, žino, ką daryti, ir gali padėti jums atlikti paieškos ir kainų siūlymo procesą. Turėsite sumokėti papildomą mokestį, tačiau dauguma būsto pirkėjų mano, kad tai verta.
- Nekilnojamojo turto agentai visada turi standartines formas ir, kaip profesionalai, užtikrina, kad šios formos būtų atnaujintos pagal naujausius ir peržiūrėtus įstatymus. Šios formos jums prieinamos, kai naudojatės nekilnojamojo turto agento paslaugomis.
- Taip pat galima užtikrinti konfidencialumo įstatymus, kurių turi laikytis pardavėjai, padedant jūsų nekilnojamojo turto agentui.
Žingsnis 3. Žinokite, kaip tai padaryti patys, už ir prieš
Jei turite pakankamai žinių, kad galėtumėte nusipirkti namą be profesionalo pagalbos, galėsite sutaupyti dar daugiau pinigų. Deja, jūs taip pat dažniau klystate ir susiduriate su daugiau sunkumų. Be to, kai kurie pardavėjai gali nenorėti su jumis užsiimti verslu be nekilnojamojo turto agento paslaugų.
Net jei nedirbate su nekilnojamojo turto agentu, galbūt norėsite pasamdyti advokatą, kad atėjus laikui sudarytumėte teisingą sutartį
Žingsnis 4. Apsvarstykite galimybę samdyti vertintojus ir namų inspektorius
Suradę būstą, dėl kurio norėtumėte siūlyti kainą, atlikite savo patikrinimą ir apsvarstykite galimybę pasitelkti profesionalų namų inspektorių. Tikrintojas gali turėti įžvalgesnių akių nei jūsų. Taip pat turėtumėte samdyti vertintoją, kuris galėtų pažvelgti į būstą ir parodyti kainą.
- Išsamus patikrinimas apims turto, pamato ir stogo patikrinimą. Taip pat reikėtų atlikti kenkėjų patikrinimus.
- Sutartyje turite nurodyti, kad bet kokie pasiūlymai „gali keistis atsižvelgiant į būsto vertintojo nurodytą vertę iš pirkėjo pusės arba subalansuoti su būsto pirkimo kaina“. Tai reiškia, kad pasiūlymą turėtumėte tęsti tik tuo atveju, jei vertintojas jums pasakys, kad tikrai gausite namus, kurie yra verti jūsų pinigų.
2 dalis iš 4: Tinkamos sumos nustatymas
1 žingsnis. Naudokite lyginamąją rinkos analizę (CMA)
CMA suteikia matematinį būdą įvertinti „nekilnojamojo“nekilnojamojo turto kainą. CMA klasifikuoja nekilnojamąjį turtą į pagrindines charakteristikas, įskaitant žemės plotą, miegamųjų kambarių skaičių ir vonios kambarių skaičių, ir lygina jas su kitais namuose, turinčiais panašias savybes ir esančius kaimynystėje.
- Namai, palyginti su CMA, yra namai, kurie šiuo metu parduodami arba neseniai buvo parduodami.
- Atkreipkite dėmesį į skirtumą tarp parduodamų ir nurodytų kainų. Nurodyta kaina yra kaina, kurios prašo pardavėjas, tačiau pardavimo kaina yra kaina, kurią pirkėjas faktiškai sumokėjo.
- Naudokite CMA savo pasiūlymui įvertinti. Sužinokite apie išorines kainų diapazono ribas, žiūrėdami į CMA aukštumas ir minimumus. Apskaičiuokite vidutinę pardavimo kainą ir nustatykite, ar jūsų ieškomo būsto kaina, palyginti su kitais CMA būdais, turėtų būti didesnė ar mažesnė, atsižvelgiant į dydį, apgyvendinimą ir vietą.
Žingsnis 2. Atkreipkite dėmesį į ypatingas funkcijas
Taip pat yra namo ypatybių, kurios gali būti neįtrauktos į oficialų skelbimą, tačiau vis tiek laikomos vertingomis. Pavyzdžiui, jei visi namo vonios kambariai neseniai buvo visiškai atnaujinti, galite būti ramūs žinodami, kad artimiausiu metu jums nereikės remontuoti šių kambarių, todėl galite sutaupyti pinigų.
Jei atliksite pakankamai tyrimų, paprastai galite susidaryti įspūdį apie šių skirtingų funkcijų kainas. Ieškokite internete skelbimų internete, lygindami panašius namus vietovėje ir žemės plote, neieškodami šių namų ypatumų. Taip pat galite pasikalbėti su savo nekilnojamojo turto agentu (jei nuspręsite samdyti agentą), kad suprastumėte šių savybių vertę
Žingsnis 3. Žinokite rinkos tendencijas
Jūsų vietovė bus žemesnė už pirkėjo ar pardavėjo rinką, o skirtumas tarp šių dviejų vietų gali turėti įtakos tam, kaip mažą kainą galite siūlyti.
- Pirkėjų rinkoje galite gauti geresnių nuolaidų. Pardavėjo rinkoje gali būti sunku rasti gerų nuolaidų.
-
Apsvarstykite istorijas, kurias girdite apie būsto pardavimą jūsų rajone.
- Jei girdite istorijas apie pirkėjus, pateikusias keliolika pasiūlymų prieš priimant jų pasiūlymą, arba istorijas apie namus, kurie gauna dešimtis pasiūlymų, tikriausiai esate pardavėjo rinkoje.
- Jei girdite istorijas apie tai, kad pirkėjai gauna puikių pasiūlymų dėl seniai rinkoje esančių namų, pirkėjų, kurių biudžetas yra didelis, arba pirkėjų, kuriems pavyko priversti pardavėjus suremontuoti savo namus, tada tikriausiai esate pirkėjų rinkoje.
- Šios rūšies istorijos gali būti ne pats tiksliausias būdas nustatyti rinkos būklę, tačiau jos vis tiek gali suteikti pagrindinę idėją.
Žingsnis 4. Supraskite konkurenciją
Turite atsižvelgti į pirkėjų ir pardavėjų konkurenciją. Paprastai, jei jūsų CMA yra daug namų ir nekilnojamojo turto, pardavėjas turi geresnę konkurenciją, o tai reiškia, kad esate pirkėjų rinkoje.
Prieš nustatydami, ar CMA yra turtas, ar ne, turėtumėte apsvarstyti, koks vidutinis toje pačioje vietovėje esančių namų skaičius parduodamas rinkoje
3 dalis iš 4: Oficialus pasiūlymas
Žingsnis 1. Patikrinkite namus
Galbūt atlikote namų vertintojo darbą, tačiau vis tiek turėtumėte atlikti savo galutinį patikrinimą prieš siūlydami namus. Vertintojo akis gali matyti tai, ko jūs nematote, tačiau kartais tas pats gali atsitikti ir atvirkštinėje situacijoje: jūsų akis gali pastebėti detalę, kurios nemato vertintojo akis.
Kai atliksite savo patikrinimą, išbandykite kiekvieną su namu gautą prietaisą ir patikrinkite visus maišytuvus bei kriaukles, kad įsitikintumėte, jog nėra nuotėkio
2 žingsnis. Peržiūrėkite vietinius ir provincijos įstatymus, susijusius su būsto sutartimis
Nors daugelis vietinių ir provincijų įstatymų, susijusių su sutartimis, yra gana panašūs, iš tikrųjų šie įstatymai gali skirtis, todėl labai svarbu peržiūrėti šiuos įstatymus, kad suprastumėte savo pareigas ir teises pirkimo ir pardavimo proceso metu.
Jei turite kokių nors abejonių ar klausimų, pasitarkite su savo gyvenamosios vietos teisininku ar kitu teisės ekspertu
Žingsnis 3. Paruoškite rašytinį pasiūlymą
Žodinis sutikimas nėra privalomas. Norėdami pateikti oficialų pasiūlymą dėl namo, turite parengti faktinę rašytinę sutartį.
Žingsnis 4. Supraskite, kas turėtų būti pasiūlyme
Į pasiūlymą įtraukta daugiau informacijos, o ne tik kaina, kurią esate pasirengęs sumokėti už namą. Kiekvienas iš šių papildomų skyrių turi būti aprašytas pasiūlymo dokumente:
- Juridinis adresas ir turto aprašymas
- Siūloma pardavimo kaina
- Ypatingos aplinkybės (tam tikros sumos mokėjimas grynaisiais, pardavėjo įnašas į sandorio išlaidas, būsto garantija sugadinimo atveju ir kt.)
- Pardavėjo pažadas suteikti aiškią garantiją
- Tikslinė sandorio data
- Prie pasiūlymo pridedama pinigų užstato suma
- Kaip pakoreguoti nekilnojamojo turto mokesčius, nuomą, kuro, vandens ir elektros sąskaitas tarp pardavėjo ir pirkėjo
- Išrašas apie draudimo poliso apmokėjimą ir patikrinimą
- Kiti jūsų provincijai būdingi reikalavimai
- Pareiškimas, leidžiantis jums kaip pirkėjui atlikti galutinį patikrinimą prieš galutinį sandorį
- Pasiūlymų pateikimo terminas
- Įrišimo būsena
5 veiksmas. Nurodykite šią privalomą būseną
Šiame kontekste privalomos sąlygos reiškia sąlygas, kurios turi būti įvykdytos, kad galėtumėte nusipirkti namą pagal anksčiau nurodytas sąlygas. Ši prievolė turi būti aiškiai nurodyta sutartyje.
- Vienas iš bendrųjų įsipareigojimų yra tas, kad pirkėjas turi turėti galimybę gauti konkrečių finansinių šaltinių iš bankų ar kitų kredito įstaigų. Jei paskolos gauti nepavyks, pirkėjas nebus saistomas sutarties.
- Kita privaloma aplinkybė, kuri taip pat dažnai pasitaiko, yra pasitenkinimo ataskaita, kurią namų inspektorius pateikia per x dienų (10 dienų, 14 dienų ir pan.) Po pasiūlymo priėmimo. Pasibaigus šiam terminui, jei jūsų, kaip potencialaus pirkėjo, netenkina inspektoriaus ataskaita, sutartis gali būti nutraukta.
Žingsnis 6. Paruoškite užstatą
Čia tai reiškia mokėjimą grynaisiais pinigais, kuris pateikiamas kartu su jūsų pasiūlymu parodyti gerus ketinimus ir sąžiningumą perkant namą. Jei dirbate su nekilnojamojo turto agentu, agento biuras paprastai laikys šiuos pinigus derybų metu.
- Jei kartu su šiuo užstatu nepateikiamas pasiūlymas, pardavėjas gali įtarti jūsų rimtumą.
- Kol galite paaiškinti, kas nutiks pinigams, jei sandoris nepavyks, jums nereikia jaudintis dėl pinigų praradimo. Jei sandoris pagaliau įvyksta, paprastai šie pinigai bus laikomi pirmąja jūsų indėlio dalimi.
- Jei nedirbate su nekilnojamojo turto agentu, turėsite samdyti advokatą, kad išlaikytumėte užstatą.
4 dalis iš 4: Derybos
1 žingsnis. Sustiprinkite savo derybinę poziciją
Jei norite sustiprinti šią derybinę poziciją, galite įvykdyti keletą savybių ir aplinkybių. Jei į situaciją žiūrėsite iš stiprybės pozicijos, greičiausiai gausite daugiau to, ko norite.
Jei esate grynųjų pinigų pirkėjas, gavote hipotekos paskolą arba neturite parduoti esamo būsto, kol galėsite sau leisti naują, atrodysite patrauklesnis pardavėjui
Žingsnis 2. Sužinokite, kodėl namas parduodamas
Pardavėjo motyvai gali paveikti derybų procesą labiau, nei galite tikėtis. Pavyzdžiui, jei pardavėjas nori greitai parduoti savo namą, jam gali būti lengviau sutikti su jūsų sąlygomis ir kaina.
- Jums bus naudinga, jei pardavėjas ketina skirtis ar keisti darbą arba jei namas parduodamas kaip didžiulio turto pardavimo dalis. Jums taip pat gali padėti, jei pardavėjui priklauso kitas būstas, o šiuo metu parduodamas yra laisvas, apkraunamas papildomomis išlaidomis.
- Pažiūrėkite, kiek laiko namas buvo rinkoje ir ar jis patyrė kainų kritimą, ar ne. Jei būstas buvo reklamuojamas ilgą laiką ir jei kaina nukrito vieną ar daugiau kartų, pardavėjas gali būti labiau motyvuotas paspartinti pardavimą ir surasti žmogų, kuris perims būstą iš jo rankų.
- Kita vertus, su pardavėjais, kurie neskuba parduoti dėl trumpų terminų ar finansinių problemų stokos, gali būti sunkiau derėtis.
Žingsnis 3. Palaukite pardavėjo atsakymo
Pardavėjas gali priimti pirmąjį pasiūlymą, tačiau paprastai jis pateikia priešpriešinį pasiūlymą, kuriame gali būti nurodyta kita kaina ar sąlygos.
- Atidžiai išstudijuokite šiuos pasiūlymus, kad įsitikintumėte, jog suprantate visus skirtumus. Būtų naudinga, jei šiame procese galėtumėte pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto agentu ar advokatu.
- Pardavėjas ir pirkėjas gali toliau derėtis tarpusavyje, pateikdami priešingą pasiūlymą kitam. Šis procesas paprastai baigiasi, kai abi šalys pasiekia susitarimą arba viena iš šalių nusprendžia, kad konkursas turi baigtis, ir jis palieka derybų procesą.
4 žingsnis. Priimkite, atmeskite arba pateikite kitą priešinį pasiūlymą
Kamuolys dabar yra tavo rankose. Galite priimti pardavėjo pasiūlymą arba jį visiškai atmesti. Jei manote, kad dar yra vietos papildomoms deryboms, taip pat galite pateikti savo pasiūlymą.
- Gavę priešpriešinį pasiūlymą, galite laisvai nutraukti derybas, jei to norite. Šiame etape neturėtų kilti jokių teisinių problemų, tačiau vis tiek galite pasitarti su makleriu ar advokatu, kad įsitikintumėte, ar nesate tikri.
- Turite iš anksto nustatyti maksimalią kainą, kurią esate pasirengęs sumokėti, ir vadovautis šiuo skaičiumi. Po to, kai derybos pasiekia šią kainą, jei pardavėjas negali jos priimti, pasitraukite iš derybų proceso.
Žingsnis 5. Žinokite, ar ir kada turėtumėte atšaukti savo pasiūlymą
Daugeliu atvejų derybų metu galite atšaukti savo pasiūlymą, jei atrodo, kad procesas baigsis arba jūsų aplinkybės staiga pasikeis. Kai kuriose provincijose gali būti įstatymų, reglamentuojančių, kada ir kaip atšaukti pasiūlymą, todėl savo labui prieš atšaukdami pasiūlymą išstudijuokite savo provincijos įstatymus.
- Daugeliu atvejų jums nebus sunku atšaukti pasiūlymus, kol pasiūlymas nebus priimtas. Kartais jūs netgi galite atšaukti savo pasiūlymą tol, kol jums nebus pranešta apie jūsų pasiūlymo priėmimą.
- Prieš atšaukdami pasiūlymą, visada turėtumėte pasikonsultuoti su teisės ekspertais ar nekilnojamojo turto agentu, kad neprarastumėte užstato ir nebūtų iškelta byla dėl nuostolių, kurie gali atsirasti dėl jūsų pasiūlymo atšaukimo.
