Daugumai asmenų tai yra didžiausia jų atlikta finansinė operacija. Todėl svarbu priimti teisingą sprendimą pirmą kartą. Namų pirkimas kartais gali būti toks nuobodus kaip daugybė taisyklių. Laimei, jūs galite greitai ir lengvai įgyvendinti savo svajonę tapti namų savininku, jei turite tinkamų žinių ir metodų.
Žingsnis
1 dalis iš 4: Finansų valdymas
Žingsnis 1. Sustiprinkite savo kreditą
Kuo didesnis jūsų FICO balas, kuris svyruoja nuo 300 iki 850, tuo geresnė jūsų uždirbama palūkanų norma. Tai labai svarbus dalykas. Skirtumas tarp 4,5% hipotekos palūkanų ir 5% hipotekos palūkanų gali reikšti „dešimt tūkstančių dolerių“per visą paskolos laikotarpį.
Paprašykite nemokamos kredito ataskaitos kopijos, kad galėtumėte pamatyti, ką jūsų kredito istorijoje mato skolintojai. Sumokėkite kredito kortelę ir išspręskite visas kredito problemas
Žingsnis 2. Paprašykite išankstinio patvirtinimo, kad gautumėte sumą, kurią galite sumokėti
Per dvi savaites kreipkitės į kelis skolintojus, kad patikrinimai nepakenktų jūsų kredito ataskaitai. Padarykite tai „prieš“susisiekdami su nekilnojamojo turto agentu, kad būtumėte tikri savo sugebėjimais ir nepatektumėte į nelaimingą atsitikimą namuose, kurių negalite sau leisti atsipirkti.
- Pardavėjas „džiugina“pirkėją, kuris gavo išankstinį patvirtinimą. Pirkėjai, kurie gavo pirminį patvirtinimą, beveik visada gauna žalią šviesą iš kreditorių, o tai reiškia, kad yra tik maža rizika atšaukti sandorį.
- Negalima gauti išankstinės kvalifikacijos, o ne išankstinio patvirtinimo. Du dalykai yra skirtingi. Išankstinis patvirtinimas reiškia, kad skolintojai paprastai ruošiasi suteikti jums paskolą peržiūrėję jūsų finansines ataskaitas. Pradinė kvalifikacija paprasčiausiai reiškia, kad skolintojas „įvertina“, ką galite pasiskolinti. Tai nereiškia, kad gausite paskolą.
Žingsnis 3. Parduokite savo hipoteką
Palaukite - kodėl turėtumėte parduoti savo hipoteką prieš nuspręsdami pirkti būstą? Ar tai nėra visiškai priešinga? Nebūtinai. Hipotekos pardavimas prieš nusprendžiant įsigyti būstą gali būti pelningas dėl vienos iš pagrindinių priežasčių:
- Jūs tiksliai žinosite, kiek pinigų galite pasiskolinti „prieš“pirkdami namą. Daugelis žmonių turi emocinį prisirišimą prie konkrečių namų, tačiau negali jų turėti. Jie stengėsi rasti hipoteką, kuri padengtų namo kainą. Anksti rasti hipoteką ir antrą - namas yra mažiau viliojantis, tačiau tai dvigubai protingiau. Netrukus galėsite pasakyti, ar namas yra kainų diapazone, ar ne.
- Pagalvokite apie įmokos tipą, kurį galite sau leisti sumokėti. Tai tampa jūsų hipotekos apskaičiavimo dalimi, nors parduodant hipoteką jums nereikia tikslaus skaičiavimo. Turėkite bendrą idėją. Tai bus daugiau aptarta šiame straipsnyje.
- Ieškokite ir raskite palyginimų, kuriuos skolintojai naudoja norėdami nustatyti jūsų paskolos kvalifikaciją. Dažnai naudojamas palyginimas yra „28 ir 36“. Tai reiškia, kad 28% jūsų bendrųjų pajamų (prieš mokant mokesčius) turi padengti būsto, kurį planuojate pirkti, kainą (įskaitant būsto paskolos principus ir interesus, tokius kaip būsto mokesčiai ir draudimas). Kredito mokėjimai kiekvieną mėnesį kartu su grynųjų pinigų išlaidomis neturėtų viršyti 36% jūsų bendrųjų pajamų. Raskite savo bendrųjų mėnesinių pajamų procentą (atitinkamai 28% ir 36% 3750 USD = atitinkamai 1050 USD ir 1350 USD). Jūsų mėnesiniai mokėjimai už negrąžintą kreditą negali viršyti skirtumo tarp (300 USD), kitaip jūs nebūsite patvirtinti.
4 veiksmas. Jei turite teisę, pirmiausia patikrinkite pirkėjams prieinamas programas
Kai kurie dažnai siūlo mažesnius įmokų reikalavimus. Jį siūlo kelios valstybės ir vietos valdžios institucijos. Taip pat galite gauti iki 10 000 USD iš 401 (k) arba Roth IRA be baudos. Pasitarkite su savo brokeriu ar žmogiškųjų išteklių darbuotoju, kad gautumėte konkrečios informacijos apie atitinkamo turto paskolą.
5 žingsnis. Kalbėkite ir samdykite teisininką (neprivaloma)
Jei ieškote lengvo ir nesudėtingo būsto pirkimo proceso, greičiausiai jums reikia tik maklerio, notaro ir galbūt hipotekos brokerio. Bet dar kartą turite prisiminti, kai viskas gali vykti sklandžiai pagal lūkesčius. Pasamdykite sąžiningą, gerą reputaciją turintį (palyginti) pigų teisininką, jei:
- Advokato mokestis yra maža jūsų išleisto biudžeto dalis, palyginti su visa jūsų namuose išleista suma.
- Namas, kurį įsigijote, yra uždarytas arba nagrinėjamas teisme, o tai reiškia, kad jis buvo išdalintas kaip mirusio asmens turto dalis.
- Jūs įtariate, kad pardavėjas gali lengvai nutraukti sandorį arba jūs jais nepasitikite.
- Jūsų valstija reikalauja, kad advokatas nutrauktų būsto pirkimo procesą. Šešiose valstijose šiuo metu reikalingas advokatas. Pasitarkite su savo valstijos būsto komisija, kad sužinotumėte, ar tai yra įprastas procesas jūsų valstijoje.
2 dalis iš 4: Namo pirkimas
1 žingsnis. Raskite gerą nekilnojamojo turto agentą, kuris atstovautų jums paieškos ir derybų procese
Nekilnojamojo turto agentai turi būti: draugiški, atviri, patrauklūs, ramūs, pasitikintys savimi ir kvalifikuoti. Sužinokite apie agentūros įkainius, metodus, patirtį ir mokymus. Ieškokite maklerio, kuris gyvena rajone, dirba visą darbo dieną, kasmet sėkmingai perka kelis nekilnojamąjį turtą ir turi gerą reputaciją.
- Nekilnojamas paprastai dirba pardavėjams, tačiau tai nėra blogai. Nekilnojamojo turto agento darbas yra sujungti asmenis, norinčius pirkti ir parduoti tam tikrą būstą. Todėl makleris yra suinteresuotas parduoti namą. Geras makleris pasinaudos savo patirtimi ir parduos „teisingą“būstą „teisingam“pirkėjui - tai jūs.
- Kai surasite maklerį, aprašykite norimą būstą - vonios kambarių ir miegamųjų skaičių, prie namo interjero jungiamą garažą, laisvą aikštelę ir viską, kas svarbu, pvz., Gerą apšvietimą ar sodas vaikams. vaikas.
Žingsnis 2. Užsiregistruokite MLS budėjimo režimo tarnyboje ir ieškokite nekilnojamojo turto jūsų kaimynystėje
„Multiple Listing Service“suteiks jums supratimą apie rinkos dalį jūsų kainų diapazone. Jūsų agentas taip pat gali tai padaryti už jus.
Jei registruojatės per nekilnojamojo turto agentą, tai prastas būdas susisiekti su registruotu agentu ir asmeniškai pamatyti būstą. Neprašykite agentų to daryti, nebent planuojate juos turėti savo vardu - jie nebus mokami, kol klientas nenusipirks namo, ir nesąžininga prašyti jų dirbti neatlygintinai, žinant, kad jų nenaudosite. nusipirk savo namus
Žingsnis 3. Pradėkite ieškoti namų, kurie neviršija jūsų biudžeto
Paprašykite maklerio pradėti darbą, tačiau praneškite, kokį biudžetą turite. Bendra taisyklė yra ta, kad namą galite nusipirkti už 2,5 karto didesnį metinį atlyginimą. Pavyzdžiui, jei jūsų metinis atlyginimas yra 85 000 USD, galite atidėti minimalią 210 000 USD hipoteką ir galbūt didesnę sumą.
Naudokite internetinę hipotekos skaičiuoklę, kad pradėtumėte gniuždyti skaičius ir prisiminti ankstesnius hipotekos pirkimus. Turėkite omenyje šį skaičių, kai ruošiatės rasti naujus svajonių namus
Žingsnis 4. Pradėkite galvoti, ar tikrai ieškote namo
Galbūt jau turite abejonių, tačiau išsamiai paaiškinkite savo finansus. Jūs ir jūsų šeima turėtumėte atidžiai apsvarstyti keletą dalykų:
- Ko jums ir jūsų šeimai reikia per ateinančius kelerius metus? Galbūt šiuo metu esate tik vyras ir žmona, bet ar planuojate turėti vaikų? Namas, kuris yra tinkamas ir patogus tik dviem žmonėms, bus mažiau patogus trims ar keturiems žmonėms.
- Kokius pardavimus norite atlikti? Kitaip tariant, kokie jūsų prioritetai? Nors manome, kad būsto pirkimas yra geras dalykas, dažnai esame sunkūs kankinimai, kai esame priversti eiti į kompromisą. Ar nerimaujate dėl jaukių kaimynų ir gerų mokyklų dideliuose kiemuose? Ar jums reikia didelės, patogios naudoti virtuvės, o ne didelio, prabangaus miegamojo? Ką aukosite ištikus krizei?
- Ar tikitės, kad per ateinančius kelerius metus jūsų pajamos padidės? Jei jūsų pajamos per pastaruosius kelerius metus padidėjo 3% ir turite saugų darbą patogioje pramonėje, tikriausiai galite būti tikri, kad yra galimybė nusipirkti brangią, bet vis tiek pagrįstą hipoteką. Dauguma būsto pirkėjų perka namus už gana dideles kainas, o po to per metus ar dvejus išsivysto į hipoteką.
Žingsnis 5. Nustatykite aplinką, kurioje norite gyventi
Ieškokite laisvų namų kaimynystėje, kurioje gyvenate. Pažvelkite į kainas, namų dizainą, parduotuvių artumą, namus ir kitus patogumus. Skaitykite reklaminius stendus, jei jie yra, ir pasikalbėkite su vietiniais gyventojais. Pažiūrėkite į namą ir jo apylinkes bei sąlygas prie namo, kad įsitikintumėte, jog nenusipirksite tik akyse spindinčio namo.
Teritorija aplink jūsų namus kartais yra labai svarbi, palyginti su paties namo būkle, nes tai paveiks jūsų būsto pardavimo vertę, jei ketinate jį perparduoti. Nusipirkti tinkamą namą, aukštesnį už gerą kaimynystę, gali būti gera investicija, o tai, kad galite identifikuoti bendruomenę ir prisijungti prie jos, kur nori gyventi daugelis žmonių, gali pasiūlyti įsigyti nekilnojamojo turto už priimtiną kainą
6. Eikite į kai kurias namų laidas, kad įvertintumėte rinkos dalį ir pamatytumėte, ko norite
Atkreipkite dėmesį į bendrą vaizdą, miegamųjų ir vonios kambarių skaičių, virtuvės patalpas ir sandėliavimą. Apsilankykite nekilnojamojo turto objektuose, kurie tikrai patraukia jūsų dėmesį skirtingu metu, ir patikrinkite, ar nėra kamščių, automobilių stovėjimo vietų, triukšmo lygio ir vykdomos veiklos. Ramūs kaimynai pietų metu gali būti triukšmingi užimtu laiku, ir jūs niekada to nežinote, jei lankotės pas juos tik vieną kartą.
Žingsnis 7. Pažvelkite į namų aplink jūsų namus palyginimą
Jei nesate tikri dėl būsto kainos, įvertinkite savo būstą vietiniu vertintoju, kuris taip pat pažiūrės į palyginimus. Vertindamas būstą, vertintojas palygins namus tose vietose, kuriose yra tos pačios savybės ir dydžiai. Jei jūsų namai yra brangesni nei kitų namų, arba vertintojas randa būstą kitoje vietovėje ar toliau 1⁄2 mylių (0,8 km), būkite atsargūs! Niekada nepirkite brangiausio namo kaimynystėje. Bankai gali užkirsti kelią būsto finansavimui, ir jūs niekada nematysite savo būsto kainos. Jei galite sau tai leisti, nusipirkite šiek tiek brangesnį namą savo kaimynystėje - kadangi aplinkiniai namai parduodami už didesnę kainą nei mokate, jūsų būsto vertė padidės.
3 dalis iš 4: Pasiūlymo pateikimas
1 žingsnis. Jei įmanoma, pritaikykite savo pasiūlymą pardavėjo sąlygoms
Tai nėra lengva ir dažnai neįmanoma, tačiau nepavojinga pabandyti perkant didžiausią savo gyvenimo pirkinį. Štai keletas dalykų, kuriuos turėtumėte nepamiršti apie savo pasiūlymą:
- Ką pardavėjas pateikia finansinių perspektyvų atžvilgiu? Ar jiems reikia pagalbos, ar jie laukia pinigų? Pardavėjams, kuriems trūksta grynųjų pinigų, bus malonu priimti pasiūlymus sumažinti nurodytą kainą.
- Kiek laiko namas buvo parduotas? Namų, kurie buvo parduoti ilgą laiką, galima derėtis už mažesnę vertę.
- Ar jie nusipirko kitą namą? Jei pardavėjas šiuo metu negyvena parduodamame name, bus daug lengviau siūlyti kainą už mažesnę kainą, nei galėtumėte įsivaizduoti.
Žingsnis 2. Pažvelkite į kainų palyginimus, kai pateikiate savo pasiūlymą
Ar netoliese esantys namai taip pat turi panašią kainą („siūloma kaina“) ir ką jie ten parduoda? Jei rajone esantys namai reguliariai parduodami už maždaug 5% mažesnę už prašomą kainą, pagalvokite apie pasiūlymą, kuris svyruoja nuo 8% iki 10% žemiau prašomos kainos.
Žingsnis 3. Apskaičiuokite savo namų išlaidas
Apsvarstykite metinį būsto mokestį ir draudimo vertę jūsų rajone bei vidutinę būsto, kurį bandote įsigyti, kainą. Taip pat pagalvokite, kiek pinigų tikitės sumokėti. (Tai svyruoja įvairiomis sumomis, kurios paprastai svyruoja nuo 3 iki 6 procentų paskolintų pinigų. Kredito įstaigos savo nariams dažnai siūlo mažesnes grąžinimo normas.) Įveskite visą sumą hipotekos skaičiuoklėje (ją galite rasti internete arba pasidaryti patys).) Jei rezultatas viršija 28% jūsų bendrųjų pajamų (arba ar jūsų situacijoje skolintojai naudoja mažą procentą), jums bus sunku gauti hipoteką.
Nustatykite, ar jums reikia parduoti seną namą, kad gautumėte naują. Jei reikia, naujo būsto pirkimas labai priklauso nuo seno namo pardavimo. Priklausomas pasiūlymas kelia didesnę riziką ir pardavėjas to mažiau tikisi, nes pardavimas negali būti užbaigtas, kol nebus parduotas senas pirkėjo būstas. Pirmą kartą galbūt norėsite savo seną namą išleisti į akcijų rinką
4 žingsnis. Jei tikrai norite namo, būkite pasirengęs pasiūlyti didesnę kainą nei prašoma kaina
Rinkos prieinamumas ir paklausa dažniausiai yra priverstiniai. Jei daugelis asmenų varžosi dėl nedidelio skaičiaus namų, būkite pasirengę siūlyti kuo didesnę kainą. Kai kurie būsto pirkėjai netiki, kad jūs vis dar laikote didžiausią pasiūlymą, tačiau galite lengvai pastebėti, kad galite įveikti kitus pasiūlymus ir jie niekada negaus galimybės siūlyti jūsų būsto. Jei norite savo namuose suteikti tai, ko tikrai norite, pasiūlykite didelę kainą.
5 žingsnis. Pasikalbėkite su savo makleriu, kai būsite pasirengęs pateikti savo pasiūlymą
Nors kainų siūlymo instrukcijos įvairiose valstijose gali skirtis, dažniausiai taip nutinka: jūs pateikiate savo pasiūlymą brokeriui, kuris jį pateikia pardavėjo atstovui. Tada pardavėjas nusprendžia priimti, atmesti arba pateikti priešingą pasiūlymą.
Prie pasiūlymo įveskite pradinę įmoką. Kai sutinkate su pasiūlymu, įforminate jį dokumentuose, o tai reiškia, kad esate įsipareigoję pirkti namą arba prarasite užstatą, nebent gausite galutinį hipotekos patvirtinimą arba kažkas atsitiks patikrinimo metu, kurio tu negali priimti. Kol dokumentus tvarko trečioji šalis (paprastai nuo 30 iki 90 dienų), jūsų skolintojas renka pirkimo finansavimą ir patvirtina jūsų hipoteką
4 dalis iš 4: susitarimo nutraukimas
Žingsnis 1. Nustatykite, kiek įmokos jums reikia norint gauti sandorį
Pradinė įmoka atspindi tikrąją namo vertę arba nuosavybę. Pinigai taip pat yra pinigai, už kuriuos nereikia mokėti palūkanų. Kuo daugiau pradinės įmokos galite sau leisti nusipirkti ar nusipirkti būstą, tuo mažiau pinigų turėsite sumokėti už namus.
- Tikimasi, kad pateiksite 10–20% sutartos namo „vertės“. Atkreipkite dėmesį, kad namo vertė gali būti didesnė arba mažesnė už namo pardavimo kainą “. Pvz., Jei turite 30 000 USD pradinę įmoką, ją panaudosite pradinei įmokai namuose, kurio suma yra nuo 300 000 USD (10%) iki 150 000 USD (20%). Į biudžetą dažnai įtraukdami mažesnes sumas, tačiau nebūtinai turite sumokėti už privatų hipotekos draudimą (PMI), kuris padidina jūsų mėnesines išlaidas, tačiau yra atskaitomas nuo mokesčių.
- Jei negalite sumokėti 10–20% pradinio įnašo į savo namus, bet turite gerą kreditą ir stabilias pajamas, hipotekos brokeris gali jums padėti dėl kombinuoto arba FHA hipotekos. Taigi jūs imate pirmąją hipoteką iki 80% namo vertės, o antrąją - likusiai daliai. Net jei antroji hipotekos norma yra šiek tiek didesnė, atskaitytinos palūkanos ir bendri mokėjimai vis tiek turėtų būti mažesni už pirmąją hipoteką su PMI. Jei perkate būstą, apsvarstykite Nehemijo programą, kad gautumėte pagalbos dėl įmokos.
Žingsnis 2. Užtikrinkite, kad galutinį patvirtinimą būtų galima įvertinti atlikus patogų namų patikrinimą
Paprašykite šių apklausų ir ataskaitų: namų apžvalgos, žvaigždės, termitai, radonas, pavojingos medžiagos, pakilimai, potvyniai, žemės drebėjimai ir nusikalstamumo lygis. (Apskritai patikrinimas užtruks 7–10 dienų-įsitikinkite, kad jūsų agentas viską išsamiai paaiškina pasirašydamas pirkimo ir pardavimo sutartį.)
- Namų peržiūros kaina svyruoja nuo 150 USD iki 500 USD, priklausomai nuo vietovės, tačiau tai padarius galima išvengti 100 000 USD klaidos. Tai ypač pasakytina apie „Rya“namus, nes norite išvengti papildomų išlaidų, tokių kaip dažai, asbesto izoliacija ir miltligė.
- Jei peržiūros rezultatus naudojate siūlydami kainą už būsto kainą, nepriskirkite jos ir neįtraukite jos į savo sutartį. Skolinančioji institucija paprašys jūsų pateikti peržiūros rezultatų kopiją, o tai panaikins jų vertinimą.
3 žingsnis. Atlikite išsamų namų patikrinimą ir įsitikinkite, kad sutartis priklauso nuo rezultatų
Namų apžiūra yra svarbi būsto pirkimo patirties dalis. Nežinant pelno siekiančio namo vertės ir tikrosios jo vertės, tai gali būti finansinė nelaimė. Namų pirkėjai, apskaičiuodami naują būsto pirkimo biudžetą, daro „spėjimus“. Šie skaičiavimai gali būti labai klaidingi ir pabloginti šeimos finansinę padėtį.
Žingsnis 4. Išsaugokite sutarties laišką
Sutarties raštas paprastai surašomas notaro biure ir apima dokumentų, susijusių su turtu, pasirašymą ir hipotekos sutartį. Į vieną dokumentų paketą įeina aktas, susitarimas, kad esate dabartinis būsto savininkas, ir titulas, rodantis, kad niekas kitas negali su juo kreiptis į teismą ar su juo kovoti. Jei vis tiek kyla problemų, sutikimo laiške gali būti praleista pinigų, kol problema nebus išspręsta, o tai bus naudojama kaip paskata pardavėjui greitai išspręsti problemą, siekiant gauti visas nuosavybės teises. Jei problema išlieka, susitarimo dokumente galima atidėti pinigų, kol problema bus išspręsta, o tai skatina pardavėją greitai išspręsti problemą ir priimti viską, kas duota.
Apsvarstykite galimybę pasinaudoti savo civiliniu advokatu, kad peržiūrėtumėte baigiamuosius dokumentus ir matytumėte, kaip baigėte. Atminkite, kad makleris negali jums suteikti teisinės konsultacijos. Jums gali tekti išleisti net 200–400 USD, kad sumokėtumėte advokatui per trumpą laiką, tačiau jie mokami už jūsų priežiūrą
Patarimai
- Prieš pradėdami ieškoti būsto įsigijimo galimybių, įsitikinkite, kad turite šiek tiek sutaupytų pinigų!
- Stenkitės nesirinkti konkrečios nuosavybės. Geras dalykas yra rasti tai, ko jums reikia, tačiau jei esate emocinis prisirišimas prie namų, mokėsite daugiau nei kaina, nes esate emocinis. Sutartys taip pat gali keistis. Padidinkite norą persikelti, kad pamatytumėte kitą namą; Nėra tobulų namų, kuriuose pardavėjas galėtų pateikti tai, ko norite.
- Niekada neimkite matavimo prietaiso ir nepradėkite matuoti kambario! Tai gali leisti makleriui žinoti, kad esate emociškai prisirišęs ir imti tam tikrą kainą !!!
Įspėjimas
- Pardavėjas neleis jums atlikti namų apžiūros, nes yra ką slėpti - vaikščiokite!
- Dabartinė ekonomikos padėtis yra gana bloga, kai kurie žmonės sako, kad tai tinkamas metas pirkti būstą (būsto kainos yra pigios), tačiau kiti asmenys sako, kad netinkamas metas pradėti namų pardavimą. Prieš perkant namą šiuo metu labai rekomenduojama diskutuoti ir apsvarstyti visus patarimus.
- Būkite atsargūs nekilnojamojo turto agentų, kurie skuba parduoti turtą. Jie gali žinoti apie blogą įvykį, pavyzdžiui, rinkos dalies kritimą. Pabandykite ieškoti pasiūlymų, kurių dažniausiai nepateikia agentai.
